物业公司有权要求后手业主交纳前手业主拖欠的物业服务费吗？
现实案例2011年1月19日，黑某（卖方）与白某（买方）签订房屋买卖合同，黑某将自己的房屋卖给白某，售价为120万元，白某将全部购房款一次性支付给黑某。2011年2月10日，白某入住时发现，截至2011年1月签订合同之时，该房屋已拖欠物业公司物业服务费本金及滞纳金近2万元。白某当即打电话给黑某，要求其立即交纳拖欠的物业管理费。但黑某辩称其售房款属于“净收”，物业服务费应随着房子走，买方应支付拖欠的物业管理费。白某入住后，物业管理公司多次上门催缴物业管理费，还声称将采取停水、停电措施追缴。当白某买了新家具进小区时，遭到了保安的阻拦，要求其必须交清现在房屋拖欠的物业服务费，否则不得进入小区。
本案中，物业公司有权要求后手业主（白某）交纳前手业主（黑某）拖欠的物业服务费吗？白某有交费义务吗？
专家解答
物业公司无权要求后手业主（白某）交纳前手业主（黑某）拖欠的物业服务费，白某没有交费义务。本案中，存在两个法律关系。一个是有关物业服务费的债权债务关系，另一个是有关房屋的物权关系。近2万元的物业服务费本金及滞纳金这一债权债务关系存在于物业公司与黑某之间。物业公司是债权人，黑某是债务人。债权具有相对性，在2011年1月之前，黑某是业主，享受了物业服务，物业公司作为物业服务提供方，有权要求黑某交纳期间的费用。2011年1月19日，黑某（卖方）与白某（买方）签订房屋买卖合同，黑某将自己的房屋卖给白某，白某成为该房屋的所有权人。这是一种物权，而物权具有直接支配性，即白某作为物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为的介入，对标的物为管领处分，实现其权利内容之特性。物权还具有保护之绝对性，在物权人白某对其标的物房屋的支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。物业公司阻止白某携带家具进入小区，侵犯了物权人白某的物权，是违法的。且物业公司的理由亦不成立，2011年1月之前，黑某与物业公司是物业服务合同的当事人，物业服务费应当由黑某承担。
法条链接
《物业服务收费管理办法》第十五条第三款物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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