楼上跑水楼下被淹，物业公司应否担责？
现实案例2007年12月10日下午五点三十分，家住上海市某小区803室的段女士房内发生大面积漏水，段女士赶紧向小区物业公司报修，维修人员赶到现场后，因未能联系到楼上的马女士，无法进入903室，遂向“110”报警，之后在关闭单元楼的进水阀门未果的情况下，物业公司的维修人员关闭了小区的总进水阀门。马女士则于当晚七点三十分左右赶回家中，经查系903室房内卫生间的洗衣机进水管脱落所致，马女士遂进行了修复。嗣后段女士因房屋地板、墙面受损及房内放置的钢琴、小提琴、电脑、收录机、电话机、部分家具、书、照片和米、面粉等食用品受潮受损，要求马女士给予经济赔偿，但因双方对赔偿数额意见不统一，所以未能达成最终的结果。
段女士遂将楼上住户马女士和物业公司诉至法院，要求马女士赔偿地板的修复费3300元，其余物品经济损失16000元；
要求物业公司赔偿墙面的修复费用1000元，其余物品经济损失4000元。对此，马女士表示愿意在2000元范围内作合理补偿，物业公司则不同意赔偿。
一审法院判决：
一、马女士于判决生效后十日内赔偿段女士房屋装潢受损的修复费用人民币3500元；
二、段女士的其余诉讼请求不予支持。段女士对诉讼结果不满，遂提起上诉。
二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本案中，赔偿责任如何分配？物业公司是否应当承担责任呢？
专家解答
本案的焦点是段女士的损失应如何赔偿。物业公司应否负赔偿责任。
本案涉及的主要法律问题是相邻关系和物业公司的相关义务。
关于相邻关系，按照《物权法》，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
被告马女士系段女士楼上住户，应在合理、安全范围内管理、使用房屋。马女士房屋内卫生间的水管损坏导致漏水，并对段女士的房屋装潢造成损害。马女士房屋漏水与段女士房屋装潢及房内财物损失之间存在必然的因果关系。因此，马女士应当承担相关的民事赔偿责任。具体赔偿数额应以段女士举证证明其因楼上漏水而遭受的损失数额计算，或者通过申请司法审计对段女士主张的物品的实际经济损失作出认定。原告未提供证据亦未申请司法鉴定，因此，法院综合段女士房屋的实际受损状况及房屋装潢的折旧率对段女士房屋装潢的修复费用酌情予以判处并无不当。物业公司的赔偿责任问题。物业公司应当按照物业服务合同的约定及相关法律规定，提供相应的服务。当然，当事人并未就服务合同中对本案情形下物业公司负有何种责任义务加以举证。因此，只能依据法理和物业管理法规进行判断。原告认为物业公司对相关设施疏于管理、养护，要求其承担相应的赔偿责任。但本案原告段女士的损失直接源于楼上住户的不当用水行为，与物业公司的服务行为之间并不存在直接的因果关系。而且段女士提供的证据不能证明物业公司存在怠于行使管理职责的事实与段女士因漏水遭受的财产损失之间有直接的因果关系。从物业管理角度看，物业公司在接到业主报修后，及时赶到现场，报警并采取了关闭进水阀的应急措施。应当认定其履行了合理的物业管理职责。因此，物业公司不应承担赔偿责任。
本案中，判断物业公司应否承担侵权赔偿责任的关键在于是否有证据证明物业公司在跑水事件中存在未履行物业管理职责的行为。
本案一方面能够反映出一个物业服务企业的应急服务能力，另一方面可以帮助物业服务企业界定本职工作的范围。建议物业公司建立突发事件应急预案，制定水、电类急修工作规程，以提高物业公司的应急处置能力。
法条链接
《物权法》
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
《物业管理条例》
第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
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