物业公司能否将绿地改为停车场？
现实案例北京某住宅小区现在的停车位很少，小区路面加上地下车库总共只有300个车位。有的业主没地方停车，干脆把车停放在消防通道、公共绿地或大门口处。小区业主们经常为停车打架。物业公司无奈，决定直接把公共绿地变成停车场。小区物业公司在没有征得业主同意，也未办理任何手续的情况下，将绿地平整为一块空地，改建成了停车场。部分业主认可物业公司的做法，认为这减少了停车纠纷，业主也不会再将汽车停放在消防通道了，减少了安全隐患。但更多的业主则表示反对，“物业没有公示也没有征求意见是不对的，小区本身配建绿地了，凭什么要把仅有的绿地给占用了？”本案中，物业公司能否将绿地改为停车场？
专家解答
在满足一定条件后，绿地可以改建成停车场。但本案中，物业公司的行为属于擅自将绿地改为停车场，是不合法的。按照规划建设的绿地，任何单位和个人均不得擅自改变。将绿地改为停车场须满足以下条件：第一，按照《物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，绿地属于物业共有部分。改变绿地这一共有部分用途的，属于有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二，按照《物业管理条例》《北京市绿化条例》的规定，物业公司确需改变绿地用途的应当办理相关手续，即经市绿化行政主管部门审核、市规划行政主管部门批准。第三，有关手续应当由业主依法办理。只有满足上述三个条件之后，物业公司才可将绿地改为停车场。此外，公共绿地面积减少的，建设单位还应当在该绿地周边补建相应面积的绿地。本案中，物业公司将绿地变为停车场，没有经过业主表决同意，也没有由业主依法向相关部门申请办理批准手续。因此，物业公司的行为不合法。
法条链接
《物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
……
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
《物业管理条例》
第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
《北京市绿化条例》
第五十七条任何单位和个人不得擅自改变绿地的性质和用途。中心城、新城、建制镇范围内，因基础设施建设等特殊原因需要改变公共绿地性质和用途的，应当经市人民政府批准。需要改变其他绿地性质和用途的，应当经市绿化行政主管部门审核、市规划行政主管部门批准。因前款情形造成公共绿地面积减少的，建设单位应当在该绿地周边补建相应面积的绿地。
第六十八条违反本条例第五十七条规定，未经许可擅自改变绿地性质和用途的，责令限期改正、恢复原状，并按照改变的面积处取得该处土地使用权地价款3至5倍的罚款。
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