物业公司收取的停车费中是否包含属于业主的停车收益？
现实案例某物业公司接受一公寓住宅小区业主委员会的委托，对该小区进行物业管理，双方签订的《物业管理服务合同》中约定，物业公司的服务期限为2009年9月1日至2010年8月31日；物业管理内容包括交通与车辆停车秩序的管理，服务要求标准含“小区内停车有序，机动车辆进出小区有人指挥”。物业公司在进行物业管理期间，共收取小区地面停车费252000元（这其中包括20个地面规划车位的72000元停车费；50个物业公司自行施划车位的180000元停车费）。2010年6月，该小区业主委员会要求物业公司公布收费支付明细，遭到物业公司拒绝。小区业主委员会与物业公司协商未果，一纸诉状将小区物业公司告上法庭，要求物业公司限期撤出小区，并返还全部停车收益。物业公司答辩称，物业公司应当参与停车费分成。物业公司为小区内添置设备、维修设备、节日布景等支出96348.20元应当在停车费中扣除，在收取停车费的过程中物业公司还交纳了税金14112元。业主委员会与物业公司双方对于小区停车所收费用是否归还及归还数额进行了激烈辩论。法院认为，物业公司参与停车费分成没有依据，但其主张的96348.20元公益性支出及14112元税金从总额中扣除应予支持。
判决：物业公司应于本判决生效之日起10日内向小区业主委员会移交小区停车费共计141539.80元。
本案法院判决是否恰当？如何认识停车费和停车收益的关系？
专家解答
首先，需要弄清停车费的性质及停车费与停车收益的关系问题。按照《物权法》的规定，车位权属根据其是否为规划用于停放汽车的车位而不同，对于同属于规划用于停放汽车的车位，因约定为出售、附赠或者出租等不同方式而不同。总之，停车位可分为两大类，一类为属于全体业主共有的车位，一类为其他形式所有的车位（如开发商保留产权、业主个人享有产权等）。本案中，50个物业公司自行施划的地面车位，依照《物权法》的规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，基于这部分车位所获得收益应当返还全体业主。但收益为多少？是全部的停车费用吗？不是。对50个车位的所收费用包括三部分内容：“车辆管理费”或“车辆管理服务费”（即业主应当支付给物业公司的佣金）、依法缴纳的税金、收益。第一部分费用，即“车辆管理费”或“车辆管理服务费”，是否支出、支出多少的决定权应当掌握在业主手中。当然，并不排除业主选择物业公司为其提供服务，政府价格部门区别不同小区对特定小区的服务收费制定指导价。第一部分和第二部分费用，可通视为停车管理的成本，停车收费的全部减去这两部分便是第三部分：停车“收益”。因此，物业公司应返还的数额并非180000元，而应当为180000元扣除相应税金和管理费后的收益部分。对于20个地面规划车位，案例中并未交代其产权问题。但不论产权如何，对于这部分车位所收取的费用均应当视为物业公司的服务费用，并不包含收益问题。物业公司无须返还基于这部分车位所收取的费用。物业公司在服务期间为小区内添置的设备、维修设备、节日布景等支出96348.20元，本应当由全体业主负担，所以从停车收益中扣除并无不当。而物业公司交纳的14112元税金包含两类停车费的税金，所以并不能全部都从停车收益中扣除，对于20个地面规划车位所收费用应当交纳的税金应由物业公司承担。通过该案例，我们可以得到如下启示：一是首先搞清楚车位的权属问题，尤其是地面停车位的权属比较复杂，应当明确。二是注意不同措辞“停车服务费”“停车费”“停车管理费”及“停车保管费”的不同含义，措辞不同可能意味着不同的法律后果。在有些案例中，物业服务企业因在与业主签订的合同中使用了“停车费”“停车管理费”或“停车保管费”等字样，导致承担了不利的诉讼结果。三是合同签订有技巧，停车管理与物业服务要分开。本案中，双方签订的物业服务合同将地面停车管理约定在物业管理服务范围内，有失恰当。四是停车服务费与停车收益要分清，并作明确约定。本案中，物业公司主张与业主委员会就停车费收益按比例分成，但未能提供相关合同约定作为证据，因此，法院没有支持物业公司的诉讼请求。所以，建议物业服务企业在与业主或业主委员会签订合同时，将停车服务费与停车收益分别约定。
法条链接
《物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
页:
[1]