是否必须先征得业主同意才能使用住宅专项维修资金？
现实案例某高层住宅楼，建筑面积1.8万平方米，1998年开始入住，该住宅楼共180套房屋，2部电梯。
由于业主欠缴物业费，物业公司经营困难，各项服务也无法到位。本就带病运行多年的电梯终于被质监局责令停梯。住在高层的业主，尤其是老人上下楼极为不便，怨声载道。考虑到安全问题，物业公司决定使用维修资金对2部电梯进行彻底维修。
但是，征求业主意见时，大部分业主不同意使用专项维修资金。当听说可以不经过业主同意也能使用维修资金后，物业公司向房管局提出了使用46万余元住宅专项维修资金更新电梯的申请。
房管局同意了物业公司的申请。部分业主得知后找到房管局，认为房管局违法审批，未经业主同意不能动用业主的维修资金。
本案中，使用住宅专项维修资金更新电梯必须事先征得业主同意吗？房管局的审批违法吗？
专家解答
使用住宅维修资金更新电梯不一定事先征得业主同意。当发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，为简化程序，无须事先征得业主同意。可以直接由物业公司申请列支，专户银行、业委会审核同意后划转使用。本案中，小区在1998年入住，电梯带病运行多年，而且已被质监局责令停梯，如果仍不及时维修，必然造成出现电梯夹人、坠梯等安全事故。应当认定属于发生了危及房屋安全的紧急情况。因此，本案物业公司可以不经业主同意直接申请使用维修资金，房管局的审批是合法的。
值得注意的是，北京、天津、深圳等城市专门制定了应急使用住宅专项维修资金的办法，规定出现类似本案情况时，可以不经业主同意直接使用住宅专项维修资金，以保障房屋住用安全。
法条链接
《住宅专项维修资金管理办法》
第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；
其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
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