小区内发生入室盗窃，物业公司应否承担责任？
现实案例宋女士系某高档小区的业主。2006年7月27日22时30分，宋女士向110指挥中心报警，称其家中被盗，110民警在2分钟内到达现场。报警情况登记表记载显示，宋女士家住×区×路22号×室，家里被盗，系破窗攀爬入室。刑事案件破案登记表记载，宋女士家中被盗物品及现金合计36850元。宋女士入住小区后，与物业公司签订了“业主公约”，约定物业公司负责小区内的秩序维护工作，保持小区内的正常生活秩序，对发生在小区内的刑事及民事案件，物业公司不承担赔偿责任，应由责任人及所投保的保险公司负责赔偿。盗窃案件发生后，物业公司会同公安分局派出所警官查看了26日至27日的监控录像，并为宋女士更换了玻璃。因要求物业公司赔偿损失未果，宋女士于2006年10月19日诉至人民法院，要求物业公司承担赔偿责任。
本案中，物业公司应否为入室盗窃导致的业主财产损失负赔偿责任？
专家解答
本案小区业主在入住时，与物业公司签订了“业主公约”，约定物业公司负责小区内的秩序维护工作，保持小区内的正常生活秩序，对发生在小区内的刑事及民事案件，物业公司不承担赔偿责任，应由责任人及所投保的保险公司负责赔偿。如何认定双方签订的“业主公约”的性质呢？这一约定实际上具有服务合同性质。
按照《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，物业管理服务是一种基于合同委托的民事法律行为。双方的约定在不违反法律强制性规定的情况下就应当是合法有效的。当然，双方也可以在此基础上约定特约服务，物业企业可以选择与业主约定承担此类赔偿责任。但是本案双方并未作出此类约定，宋女士亦未能提供证据证明物业公司在履行合同中存在违约的行为。因此，从履行合同义务角度，物业公司已尽到了自身义务和责任。从上文的分析，我们也能看出法律没有规定物业公司对作为业主的家中财产负有保护义务。再者，物业管理服务本质上是一种专业服务，并不能承担社会管理的职能。物业管理服务内容虽然包括秩序维护服务，但并不能等同于广义的社会治安，而仅是指物业管理区域内的一般秩序维护。发生治安及刑事案件，物业公司仅具有及时向有关部门报告之义务。
本案宋女士住宅被盗，性质上已属刑事案件，应当由公安部门及检察部门介入调查处理。业主的损失应由不法行为人承担。而且，盗窃分子实施作案的地点不在物业公司的监控区域内。因此，物业公司没有违法也没有违约。综上，物业公司对宋女士的财产损失不应负赔偿责任。
法条链接
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
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