【情况说明】关于《惠州市住宅物业服务条例（草案）》（征求意见稿）公众反馈意见采纳
本帖最后由 lili 于 2025-8-19 13:55 编辑【情况说明】关于《惠州市住宅物业服务条例（草案）》（征求意见稿）公众反馈意见采纳情况的说明
发布时间：2025-08-08 11:59:05 来源：房产信息中心
《惠州市住宅物业服务条例（草案）》（征求意见稿）于2025年6月25日到2025年7月25日经惠州市人民政府门户网站、惠州市住房和城乡建设局网站向社会公开征求意见。征求意见期间，共收到公众意见649条。经研究，现将意见建议采纳情况予以公布（详见附件），感谢广大市民对惠州市物业管理工作的关注和支持。 附件： 惠州市住房和城乡建设局 2025年8月7日
共计247页，有需要的自行下载查阅！
在惠州，物业与业主的矛盾早已不是新鲜事。从物业费高低到公共收益归属，从业主大会难召开到前期物业“霸场”，每一个话题都能戳中业主的痛点。
就在近日，《惠州市住宅物业服务条例（草案）》（征求意见稿）公众意见采纳情况正式披露，近200条业主建议中，部分建议被采纳，但绝大数是不予采纳。
例如，大家最为在意的物业费调整，公摊费用取消，均是不予采纳！
让我们一起看看，具体的采纳建议以及不予采纳的官方回复！
01
业主被采纳的建议
在众多建议中，仅有部分建议被纳入条例草案，虽然多为“部分采纳”，但也让业主看到了一丝曙光。
这些被采纳的建议，主要集中在业主自治强化、监管漏洞填补和信息公开透明三个维度。
例如，针对业主分散、投票率低的问题，草案明确“业主可采用电子投票方式表决”，并由住建部门建设电子投票系统。
这意味着业主不用再为签个字跑断腿，手机上就能参与小区事务决策，一定程度上破解了“人在外地，话语权被剥夺”的尴尬。
另外，有业主反映“街道办挂名筹备组组长却不干事”，草案回应称“政府部门需指导协助成立业委会”，并明确未成立业委会时，居委会可暂代职能。
虽然只是“指导协助”，至少给了业主“有人可找”的念想，但是反过来说，居（村）委员会暂代职能制度，似乎有些“越权管理”的存在。
物业想涨物业费，额外收取其他费用，不能再自己说了算，需要经过业主同意。有多条建议提出“物业收费应由业主大会决定”，草案明确“小区物业各项收费需经业主大会电子或纸质投票表决”。
被采纳的建议还有物业服务标准规范化，要求制定物业管理职责及每月进行小区服务工作汇报。
以及关于公共收益信息公开，相关条例已针对物业服务人信息公开义务、共有收益范围及用途进行制度设计。
还有，在开发商前期物业“内定”的问题上，官方回复《条例（草案）》已有前期物业服务相关制度设计。在条例出台后，相关具体细则指引将会健全。
例如，市民提到的某新建小区周边同档次小区物业费均价为每平方米2元，而某投标企业报价高达每平方米5元，且未能详细说明成本构成及价格上浮原因，经评估机构评估后，该报价被视为不合理报价。
关于维修资金，业主提出的“紧急维修决算超5万元的，需经业主共同选聘的第三方审计并公示，审计费从维修资金利息中列支”也被官方部分采纳，物业想靠“修个水管花个几万块”薅羊毛，难度大了不少。
据安居客惠州不完全统计，被采纳的建议主要是以上几种类型，当然还有一些优质的建议被采纳，例如住宅小区的代表不应由非小区人员选定。业主代表人数过多，应由小区业主确定人选，不应由小区事务以外的任何人来选定。
接下来，让我们看看不被采纳的建议...
02
不被采纳的建议
相比被采纳的“零星亮点”，不被采纳的建议更能反映当下业主最真实的声音。
因为，这些建议关乎到业主钱包和基本权益，而且不被采纳的理由基本被一句“合法合规”搪塞了，确实让业主感到寒心。
比如，业主呼声最大的前期物业合同应有期限（3-5年），到期后与业主进行协商再签订服务合同，避免物业直接躺平，而且前期物业合同在买房时被迫签约，非常不合理。
官方回复不予采纳的原因是，前期物业服务合同设定具体期限不符合惠州实践情况。若设置合同固定期限，物业小区在期限届满后未能成功选聘新物业服务企业，或将导致住宅小区失管、弃管情形。
虽然，官方回复的理由确实有一定依据，但现实是，没期限的合同让前期物业直接“长期霸场”，而且随着时间的迁移，物业的服务态度、小区维护绿化基本躺平。
如果业主想成立业委会换物业，大概率会遭到百般阻挠。
通过惠州住建局23年的统计数据，惠州全市1900多个居住小区中，仅有四分之一成立了业主委员会，可想而知成立业委会有多难。
所以就会出现“反正合同没到期，也没有业委会，服务差一样也能赖着收钱”。
此外，关于业主大会参与率的问题，博罗县方圆东江月岛小区，由于历史遗留问题，小区同时存在半山1号和东江月岛两个名称，两边业主因为名称问题产生对立，半山1号328户（产权面积约10万），东江月岛1755户（产权面积约20万），每次小区有重大事项需要全体业主表决的，半山1号的业主都不参与投票，导致面积无法达到三分之二的参与率，而人数却超过了三分之二参与率。
业主建议“未参与投票计入参与票”，但官方却以《条例（草案）》制定不得与《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，以及《广东省物业管理条例》第十九至二十三条予以规定相违背，所以给于不予采纳答复。
但实际上，惠州有众多几千户、万人户，开发周期长达十年的“老妖盘”，加上惠州楼盘几乎都有异地购房客，所以要凑齐三分之二业主投票，比登天还难。
结果就是“少数业主不投票，多数业主被绑架”，小区换物业、修电梯等事永远拖下去。
接下来是下调物业费的建议，这几乎是所有业主最为关心的建议，但在这里先泼一盆冷水给惠州业主们，因为结果都是不予采纳。例如，惠州业主呼声最大的给前期物业费制定指导价，别让物业乱收费，直接被官方答复不予采纳。因为，目前惠州是按照“广东省定价目录规定为市场调节价”，可实际上市场调节没有任何竞争力，惠州几乎所有小区前期物业都是开发商指定的，业主根本没有选择，基本等于物业想收多少收多少。
再说一句，为什么广州、深圳、佛山等其他城市，就能搞物业前期指导价，而惠州却以“省里有规定”为由拒绝业主建议，说到底还是“懒得管”。
要知道，广州指导价是有星级标准的，最高一级服务收费标准为2.8/平米/月，二级服务收费标准依次为2.32元/平米/月、1.85元/平米/月、1.38元/平米/月、0.9元/平米/月。
所以，惠州作为三线城市，收费标准却对标一线，业主抱怨声重也合情合理。
在空置房和公摊费用的取消或调整上，也几乎被官方回复不予采纳。在业主建议中，不少业主提到空置房物业费应该打折（如30%-70%），并列举青岛、长沙等地先例，但官方不予采纳的理由是，民法典规定业主不得以未接受服务为由拒交物业费。关于不予采纳的建议还有很多，这里就不全部细说了，大家可以点击下方的阅读全文直接观看官方原文。
这一次，公布的《惠州市住宅物业服务条例（草案）》（征求意见稿）公众意见建议采纳情况汇总表，总的来说还是有进步的，比如公共收益公开、电子投票、信息化透明等制度，但更多的是遗憾。
因为，业主呼声最大的前期物业、物业费调节、业委会成立等核心痛点，仍然没有得到有效解决，难免让人觉得避重就轻。
最后，所谓的“市场调节”“上位法规定”不能成为有关部门的“甩锅”借口，一句话搪塞业主后，直接懒得管。毕竟，制定再多的条例，如果没有监管和调整，也只不过是让业主与物业的矛盾越积越深而已。
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