业主能否以物业服务质量问题拒缴物业服务费？

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现实案例

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张某是某小区业主，认为物业公司的管理存在很大问题，消防通道经常被汽车占用，环境卫生也不尽如人意，经常能看到烟头，未清理完的树叶、纸屑等杂物。后来，物业公司将其起诉到法院追讨物业费。张某认为，物业公司没有按合同约定提供让业主满意的服务，其可以拒缴物业费。


专家解答

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首先，根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。​《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
由此可见，合同一方不履行合同义务分为两种情形，即一般违约和严重违约。如果属于一般违约，则相对方不能拒绝履行己方义务。根本违约是指合同一方完全不履行义务或不完全履行合同主要义务，如属于根本违约，则想对方可要求不履行己方义务。


就本案而言，业主与物业公司双方根据签订的《物业服务合同》各自行使权利履行义务，张某列举的消防通道被占用、环境卫生方面的服务质量问题，应属于一般违约行为，业主可以要求物业公司采取补救措施，继续履行，支付违约金等，而不能拒缴物业服务费。
其次，物业管理是基于全体业主的委托，对物业管理区域公共部分、共有共用部位及设施设备的管理、维修和养护，并不是对单个业主提供的服务。对于物业公司的物业服务质量问题，不论就追何种形式或程度的违约责任，理论上均应由代表全体业主的业主大会或业主委员会作为主体提出，相应的结果也及于全体业主。


法条链接

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《合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
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（五）按时交纳物业服务费用；
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