业主买房时开发商承诺的停车收费标准，物业公司必须执行吗？

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现实案例

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因不满物业停车收费标准，海淀区某小区业主用车堵住小区西门，并打着“无德物业乱收费”的横幅抗议。业主吕先生介绍，该小区是2009年年初开始入住，买房时，开发商曾承诺，地上停车费每月不超120元。吕先生说，小区有地下车库，但每月租金加管理费，需要300多元。业主认为收费较高，大部分人都将车停在地面车位上。​“之前一直都没收费。​”吕先生等业主说，从5月1日开始，物业开始收取地面停车费，并执行2小时1元的标准，​“一天按10个小时算，一个月也得150元。隔壁小区最高只要80元。​”业主们还指出物业收费未经备案许可，且收费标准高出开发商承诺，不能接受，​“已经跟物业协商了多次没有结果”​，因此相约堵门抗议。
请问，物业公司的收费行为合法吗？


专家解答

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本案中，关于收费标准问题，首先需要确定车位的归属问题，按照《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。如果属于规划车位，且开发商保留产权，那么可以与业主约定停车收费标准。本案中，开发商作出地上停车费每月不超120元的承诺，那么，物业公司的收费标准是不符合约定的。如果本案中的车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，或者虽然属于规划车位，但产权通过出售或附赠的方式已约定归业主所有的话，停车收费标准则应由物业公司与业主进行约定，开发商无权与物业公司对这些车位的停车收费标准进行约定。关于停车备案问题，停车公司在收费前应当向公共停车场主管部门备案。在北京，由市政市容部门受理企业停车备案的申请。
物业公司应当按照以下流程办理停车备案：​
（1）区市政市容部门受理新备案停车场或年审停车场材料；
​（2）工作人员查看现场是否符合《北京市机动车公共停车场管理办法》​（第75号令）​、北京市地方标准《公共停车场运营服务规范》​《北京市机动车公共停车场经营者监督管理暂行规定》等相关要求；​
（3）领取“北京市机动车公共停车场备案证”​；​
（4）获得“北京市机动车公共停车场备案证”后，到发改委核准价格；​（5）到地方税务部门购买机动车停车场专用发票。履行上述程序后，企业方可进行停车管理和收费。


法条链接

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《北京市机动车公共停车场管理办法》​（北京市人民政府令第75号）
第十三条公共停车场经营者应当遵守下列规定：
……
（二）建立健全经营管理制度和服务规范，按照规定向公共停车场主管部门备案，并接受其指导、监督和检查；
……
《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》​（京价（收）字〔2002〕194号）
七、居住小区地下停车库按年、按月包租停车位收费标准实行市场调节价，经营者制定或变更收费标准需与小区业主委员会协商取得一致意见后，持具有法律效力的协议到物价部门办理核准手续方可收费。

《关于进一步加强本市机动车停车收费管理的通知》​（京发改〔2011〕2422号）
二、严格执行居住区停车收费管理政策。对经行业主管部门核准的封闭式居住小区内设立的停车位，应严格执行居住区停车收费政策标准，实行在小区入口计时、出口收费，进入小区的任何车辆实行第一小时内免费停车，第二小时起开始计收停车费。封闭式居住小区内的道路停车，不得执行非居住区占道停车收费标准，不得擅自提高标准。