物业公司如何应对业主拆改承重结构？

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现实案例

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2009年10月，某小区物业公司人员巡逻时发现，住在2号楼21层2101室业主郝先生的房屋装修存在严重问题：该住户将客厅与卫生间之间的承重墙整个推倒了并准备重新设计改造，同时还将主卧室的阳台窗户旁的承重墙推倒，向外扩建。郝先生此举引起了楼上楼下住户的强烈不满，楼下房屋的墙体已经出现裂缝，楼内的住户都非常恐慌，有的已经从家中搬离住进了酒店。虽多次交涉，郝先生仍拒绝恢复墙体。为弄清楚此举是否对房屋结构安全产生影响，物业公司专门请某设计院专家进行鉴定，鉴定结论是：房屋所在单元的楼板和墙体的稳固性会因此受到破坏，同时将导致全楼的整体抗震性能下降。物业公司遂向法院提出诉讼：要求被告郝先生恢复承重墙的原状，消除安全隐患；被告赔偿物业公司在鉴定等方面的经济损失共计7000元。被告郝先生答辩称，物业公司不是该楼的产权人，自己的装修行为即使危害了公共安全，也没有侵害物业管理公司的权益，物业公司不具备作为原告的诉讼主体资格，请求法院驳回物业公司的起诉。本案中，物业公司是否有起诉业主郝先生的资格呢？对于业主装修过程中拆改承重墙的行为应当如何处理呢？

专家解答

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《住宅室内装饰装修管理办法》
规定了住宅室内装饰装修活动中的禁止行为，其中包括“扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体”​。此外，目前各省市的《临时管理规约》​《管理规约》示范文本中都包含禁止类似违规装修的行为。业主与物业公司之间签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议》一般也包括装修禁止行为和注意事项。本案中，郝先生的行为已经违反了上述法律规定和合同约定。物业公司为小区提供物业管理和服务，包括对房屋墙体、柱、梁等共用部位的维修养护。郝先生的行为虽然发生在其专有部分内，但承重墙并非其个人所有，而属于业主共有共用。其行为不但侵害了相邻业主的合法权益，同时也影响了正常的物业管理秩序。对于此类违规行为，​《物业管理条例》赋予物业公司举报的权利和义务。因此，物业公司有权依法提起诉讼。
对于业主装修过程中拆改承重墙的行为，物业公司可以采取如下处理措施：
一是发放整改通知单，劝说和阻止业主的违法装修行为；
二是向房屋行政主管部门、城管等部门报告，请求相关部门依法处理；
三是向法院提起诉讼，要求法院判令业主恢复原状，如装饰装修管理协议中约定了违约责任，物业公司可依法主张。
同时，物业公司可向法院申请先予执行，以阻止业主进一步的破坏行为。另外，业主委员会和相关业主也可依法提起诉讼。


法条链接

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《住宅室内装饰装修管理办法》
第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
……
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
……
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。《物业管理条例》第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。