物业服务费由哪些部分构成？

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现实案例

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某商品房小区于2008年建成并投入使用，开发商选聘了北京某物业公司作为前期物业管理单位。在前期物业服务合同中，对物业服务事项和收费标准作出了约定，合同第五条约定：​“物业公司提供的物业服务包括以下主要内容：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责绿化和景观的养护和管理；负责清洁卫生服务；做好小区的安全防范工作；业主委员会交代的其他涉及物业管理的临时性工作。​”第七条约定：​“本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制，收费标准为：​【住宅】2.8元/平方米·月；​【商业物业】5.6元/平方米·月。​”物业服务合同签订后，业主入住时按照约定交纳了一年的物业服务费。2009年，物业公司开始收取下一年度的物业费，在收费时物业公司每平方米加收大、中修费0.5元，对此物业公司的解释是“大、中修费也是物业费的组成部分”​。有的业主按照要求交纳了，也有部分业主提出异议。


本案中，物业公司另外收取的费用合法吗？物业服务费到底由哪些部分构成？


专家解答

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物业服务费的组成因收费方式的不同而有所区别。
实行包干制的物业服务费由三部分组成：物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行酬金制的物业服务费组成为：

• 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
• 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
• 物业管理区域清洁卫生费用；
• 物业管理区域绿化养护费用；
• 物业管理区域秩序维护费用；
• 办公费用；
• 物业管理企业固定资产折旧；
• 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
• 经业主同意的其他费用9部分。
  

在最终收取数额上，包干制完全根据物业服务合同的约定执行，而不论物业公司实际的收支情况、盈亏状况；实行酬金制的，物业公司仅是“预收”​，实际费用发生后，实行“多退少补”​。

本案中，物业服务收费实行包干制，住宅物业按照2.8元/平方米·月的标准收取，商业物业按照5.6元/平方米·月的标准收取。物业公司和业主均应按照约定的这个标准收取和交纳。物业公司提出加收大、中修费0.5元是没有根据的。大、中修费是在公共维修资金建立之前，为满足物业日后的维修养护而由业主按年交纳的费用。
而国家在2007年出台了《住宅专项维修资金管理办法》​，规定住宅专项维修资金用于物业共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。
如果物业公司再次收取大、中修费，显然属于重复收费，业主可以拒绝交纳。



法条链接

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《物业服务收费管理办法》
第九条第二款 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

《住宅专项维修资金管理办法》​（建设部、财政部令第165号）
第二条第二款本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。