什么是物业管理的包干制？

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现实案例

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2010年10月，某物业公司与小区业主委员会签订了一份《物业管理委托合同》​，约定小区物业服务收费实行包干制，业主按照2.3元/平方米·月的标准交纳物业费。运行一年后，由于人力成本、能源费上涨，物业公司亏损10万元。经研究，物业公司将电梯全部招商做广告，还出租了两间地下室，取得收益30万元。除了弥补亏损外，还赚得了20万元的收益。在账目查询中，业主委员会发现物业公司有30万元的公共收益，随即要求物业公司将这部分收益交还业主委员会。物业公司认为，自进驻小区以来，物业公司亏损了10万元，用公共收益弥补亏损符合法律规定，如果要交还公共收益，只能交还20万元。
那么，什么是物业管理的包干制？实行物业服务费用包干制的，公共收益部分能否用于弥补物业管理费的不足？


专家解答

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包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
本案中，物业公司经营一年后，由于各种原因导致其亏损10万元。按照包干制的收费原则，这亏损的10万元，应由物业公司承担。30万元的公共收益，系利用物业共用部位和共用设施设备的经营所得，应当归全体业主所有。
因此，公共收益部分不能用于弥补物业管理费的不足。
法条链接《物业服务收费管理办法》第九条第二款包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条第三款物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。



法条链接

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《物业服务收费管理办法》
第九条第二款包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条第三款物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。