物业公司与业主委员会能否对公共收益进行约定分成？

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现实案例

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2008年12月21日，某小区业主委员会作为委托方（甲方）与受托方（乙方）小区物业公司签订一份《物业服务合同》​，主要约定：业主委员会将本小区的物业管理服务委托给物业公司，双方在合同第四条约定，物业服务费由乙方负责直接向业主收取，业主委员会有权查询物业服务收费明细账，乙方必须按政府规定的程序收费，业主应自觉按时交纳物业管理服务费，不得无故恶意拖欠，对恶意拖欠费用的业主，甲方有义务协助催交；综合服务费的收取标准为高层住宅物业每平方米0.80元/月；车位使用费按不同部位分别计取；广告及门面房收益分配；广告内容须经甲方审核同意，原则是不得有损物业整体形象、品位，不得干扰业主的正常生活；小区公共区域的广告位等公共设施，权属归全体业主，其收益由甲方、乙方进行利润分成；小区设备运行费、维修费（不含大中修）等，含对共用部位、共用设施、设备的日常运行、保养及维修服务，公共区域绿化养护服务，相关费用计入物业管理成本，由乙方负责等内容。物业公司在服务半年后撤出小区，双方发生纠纷。
本案中，业主委员会与物业公司能否通过物业服务合同约定对公共收益进行分成？


专家解答

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按照《物权法》规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。
按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”​。本案中，​《物业服务合同》第四条中规定：​“广告及门面房收益分配；广告内容须经甲方审核同意，原则是不得有损物业整体形象、品位，不得干扰业主的正常生活；小区公共区域的广告位等公共设施，权属归全体业主，其收益由甲方、乙方进行利润分成。​”显然，这些事项属于应由业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。
本案中，业主委员会未经业主大会授权擅自与物业公司签订《物业服务合同》​，约定本该由全体业主共同决定的事项是无效的，业主委员会无权单独作出决定。但上述约定并非当然无效，按照《物权法》第七十八条的规定：​“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。​”业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示。虽然在该合同中业主委员会在没有依据《物权法》的规定取得业主授权的情况下对小区共用场地、共有设施等进行经营活动取得收益进行处分，但从订立合同到物业公司撤离小区的合同履行期间内，业主委员会没有召集业主大会或采取其他方式否认该合同效力，也没有业主依据《物权法》请求法院撤销该合同，因此，从保护交易的角度，该合同中关于共用场地、共用设施收益处分的条款可以认定为有效。


法条链接

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《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》​（法释〔2009〕7号）
第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”​。

《合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。