物业公司有权制止业主的群租行为吗？

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现实案例

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2010年6月21日，何某向业主安某租赁了上海某小区1203室三室两厅132平方米的房子，双方在租赁合同中约定，租赁期限为两年，房租为每月2400元，租金每三个月以现金方式支付。双方同时在合同中又约定了补充条款，其中有“甲方（安某）同意乙方（何某）分割出租（转租）签约之内的两年”以及“若本条款与合同内的条款有冲突，应以本条款为准”的内容。何某将房子装修之后，将原有的房间分割成十个小隔间，其中客厅被分为三间，主卧、书房和餐厅各分为两间。8月10日，小区物业公司向何某发出违章装修整改通知单，称其承租的房屋在室内装修施工中将房屋隔成多间、改变了房屋原有设计功能和布局，违反了约定，要求何某停止施工，恢复原状。9月6日，何某拉来了10张床，准备放进1203室，但在小区大门口，被物业管理人员拦了下来。由于争执无果，何某的10张床一直被扔在小区门口。一周后，何某将物业公司告上法庭。原告何某认为，物业公司限制自己及房客进出，侵犯了他们的人身权。因此，何某要求物业公司立即停止侵权，不得无理由阻拦自己及房客正常出入小区，并赔偿2400元的房屋租金。被告物业公司表示，搬床是“群租”行为的一部分，阻止搬床是为了制止“群租”​，​“何某的行为违反了《小区临时管理规约》及《小区室内装饰装修管理服务协议》​。我们曾经向何某发出整改通知，但她没有整改”​。法院在审理此案过程中，查清了以下事实：2010年1月，该房房主安某与小区房地产公司签订了《小区住宅临时管理规约》​，约定按照设计用途使用物业，禁止擅自改变住宅设计功能和布局。同时，何某也与物业公司签订了《小区室内装饰装修管理服务协议》​，约定物业公司应对本物业内的装修装饰行为进行检查、服务和管理，另外协议约定严禁改变房间原有设计用途。法院审理后判决驳回原告何某的诉讼请求。


专家解答

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本案的争议问题在于：物业公司制止群租行为是否构成侵权？“群租”并非一个严格的法律概念，一般是指，房屋产权人或使用权人通过改变房屋建筑结构和布局的方式，将房屋分割成多个独立的房间，然后以各个独立的房间为单位对外出租给多人的租赁现象。
按照《上海市住宅物业管理规定》第五十条第一款规定：​“业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。​”
第五十二条规定：​“业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的，由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。​”​“群租”属于租赁行为，属于对物业的使用行为，按照上述规定，使用物业应当遵守法律法规和本小区的临时管理规约和管理规约。

本案中，1203室三室两厅132平方米的房屋，其客厅、卧室、餐厅、卫生间等部分都有各自的使用性质，原告何某擅自改变了房屋原有的使用性质，将所有部分都变成用于居住的小房间。且本案中，并非属于确需改变物业使用性质的情形，何某也未办理相关手续。因此，原告的群租行为违反了《上海市住宅物业管理规定》​。

群租行为同时违反了《小区住宅临时管理规约》和《小区室内装饰装修管理服务协议》相关约定。1203室业主安某与房地产公司签订了《小区住宅临时管理规约》​，约定按照设计用途使用物业，禁止擅自改变住宅设计功能和布局。此外，何某也与物业公司签订了《小区室内装饰装修管理服务协议》​，约定严禁改变房间原有设计用途。

原告认为其与业主签订的房屋租赁合同中约定了其有权将房屋进行分割出租。但民事行为不得违反法律规定。

综上，原告的群租行为违反了法律规定和相关约定，是违法的。按照《物业管理条例》第四十六条以及《上海市住宅物业管理规定》第五十三条的规定，对于业主违反法律规定的物业使用行为，行政处理和处罚权在于有关行政管理部门。业主出现上述行为时，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理，如责令改正、限期拆除、恢复原状、向人民政府申请强制拆除、罚款等。

本案中，对于原告违法使用物业的行为，物业公司实施了两个劝阻和制止行为。
第一个行为是物业公司于8月10日向何某发出违章装修整改通知单，要求何某停止施工，恢复原状。
第二个行为是物业公司于9月6日阻止何某将10张床运进小区。上述两个行为都属于劝阻和制止行为，其方式和强度合理且未违法，因此法院驳回物业使用人何某的诉讼请求是恰当的。


法条链接

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《物业管理条例》
第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《商品房屋租赁管理办法》
第八条出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。第十条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第二十二条违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。


《上海市住宅物业管理规定》
第五十条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。
禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）破坏房屋外貌；
（四）擅自改建、占用物业共用部分；
（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
（七）排放有毒、有害物质；
（八）发出超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第五十一条业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。

第五十二条业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的，由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。

第五十三条物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

第七十一条业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示；相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第七十九条业主、使用人违反本规定第五十二条规定，擅自改变物业使用性质的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。

第八十条物业服务企业违反本规定第五十三条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区、县房屋行政管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。