装修管理费、装修押金应怎样收取和返还？

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现实案例

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戚先生于2004年2月购买了某大厦的一栋房屋，并签名确认同意接受前期物业管理单位拟订的物业合同、物业管理公约、业主手册、装修管理规定及收费标准。同年9月，戚先生从物业公司处签收了《××大厦二次装修手册》​（以下简称装修手册）​、​《××大厦临时管理管理规约》​（以下简称管理规约）​、​《××办公/商铺业主/用户手册》​（以下简称用户手册）​、​《有偿服务收费标准（一）​、​（二）​》等。根据用户手册3.5.1规定，​“装修保证金每平方米50元，按建筑面积计算；装修管理费每平方米25元，按建筑面积计算（包括审图费、现场管理费等）​；线槽井道占用费每根8000元，在施工前由业主一次性交付于本物业管理处，且不获退还。​”用户手册3.4.5规定，​“施工完毕、装修单位申报施工：提供消防质监部门的验收证明，递交竣工图，各批文及其他竣工资料等”​；用户手册3.4.6规定，业主装修工程经管理处验收合格后，将获管理处签发之“装修工程竣工证明书”​，而业主将此证明向管理处申请发还装修保证金。用户手册3.5.2规定，装修工程竣工后，所有装修废料清理完毕，且对大厦公共设施/设备未造成任何破坏，则装修保证金将于大厦管理处验收后30天内无息退还；如装修保证金不足弥补以上损失，则管理处保留向业主追偿不足部分金额之权利，装修管理费一概不予退还。在装修手册二次装修流程表中，主要环节退装修押金：业主装修工程验收合格及相关手续完备，管理处将把全部资料转交财务部处理，等候通知。戚先生于2005年1月入住后，支付装修押金（即装修保证金）40000元、装修管理费20354.63元（被告实际按50%计收）​、线槽井道占用管理费8000元。戚先生装修完成后，向物业公司提出返还装修管理费、装修押金等款项时，遭到拒绝。物业公司的理由是，戚先生在装修过程中，多次违反装修规定和约定，物业公司共向施工人员发出了23份安全隐患整改通知书，并提出十七层强电间被人损坏（物业公司出示了现场确认书）​，施工人员擅自损坏大厦设施、设备。追索款项无果后，戚先生将物业公司诉至法院，认为物业公司无权收取并霸占业主超额的费用，这属于乱收费，他要求被告物业公司返还已收的装修管理费20354.63元、装修押金40000元、线槽井道占用管理费8000元，共计68354.63元。在法庭上，物业公司提交了23份安全隐患整改通知书、电梯厅大理石有四处被割换等四份违章通知、戚先生施工现场等以及部分现场照片影印件等；部分整改通知书和违章通知单由戚先生现场施工负责人签名确认，部分整改通知书遭施工人员拒签的证据。
本案中，物业公司是否有权收取戚先生的装修管理费和装修押金？装修管理费和装修押金应当如何收取和返还？


专家解答

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目前，装修管理费和装修押金的收取标准并无明确规定，一般通过业主（装修人）与物业公司之间通过合同约定进行收取和返还。装修押金也称作装修保证金。按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括管理服务费用、违约责任等事项。本案中，戚先生买房时签署文件承诺接受物业合同、物业管理公约、业主手册、装修管理规定及收费标准、装修手册、管理规约、用户手册、​《有偿服务收费标准（一）​、​（二）​》等。其中，根据用户手册3.5.1，费用备忘录（物业交付使用时缴付费用）表中的装修工程相关费用类别载明，装修保证金每平方米人民币50元（以下货币单位均为人民币）​，按建筑面积计算；装修管理费每平方米25元，按建筑面积计算（包括审图费、现场管理费等）​。戚先生在装修过程中出现的安全隐患，物业公司出具整改通知书23份；物业公司还提供了戚先生施工现场十七层强电间被人损坏的现场确认书、现场吸烟、擅自损坏大厦设施、设备，电梯厅大理石由四处被割换等四份违章通知等以及部分现场照片影印件等；部分整改通知书和违章通知单由戚先生现场施工负责人签名确认，部分整改通知书遭施工人员拒签的证据。上述事实证明，物业公司实际上也进行了装修管理服务。所以，物业公司收取戚先生的装修管理费有法律依据，也有合同约定。因此，戚先生要求返还装修管理费的诉讼请求缺乏依据。关于装修押金问题，值得注意的是，​《用户手册》3.4.5规定，​“施工完毕、装修单位申报施工：提供消防质监部门的验收证明，递交竣工图，各批文及其他竣工资料等。​”对于家装，目前一般都是业主和物业公司参与消防、质检验收，而政府相关部门不参与。物业公司以相关部门验收作为退还装修押金的条件是没有根据的。因此，物业公司应当返还业主的装修押金。


法条链接

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《住宅室内装饰装修管理办法》
第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
……
（七）管理服务费用；
……
第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。