对别墅装修与普通住宅装修的要求是否有区别？

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现实案例

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北京某高档别墅小区环境优美，业主不乏明星大腕。自2010年入住以来，部分业主在装修过程中堂而皇之地扩建露台，有的甚至给别墅加层。8号业主在车库顶上搭建了30平方米的钢结构玻璃阳光房；12号业主正对自家车库进行加层2米施工，计划扩建成约150平方米的房间；13号业主在自家后院搭建了一个阳光房。物业曾去阻止，结果前后有2名保安在与业主交涉过程中发生冲突。13号业主很想不通：​“房子是我自己的，院子也是我自己的，我住的不是筒子楼，也不是公寓，想在自己别墅的院子里盖个阳光房一不影响和侵害其他业主的权益，二没有破坏公共区域和环境。这都不行，哪有这个道理？​”于是也有业主跟风，每次物业制止时都以“别的业主也在扩建”为由拒绝停止扩建。别墅小区业主装修乱象已影响了小区的整体格局，并干扰其他业主的正常生活。对业主在装修独栋别墅的管理上和在普通住宅小区业主的装修管理上是否有不同？业主认为其改造扩建等装修行为不影响其他业主和公共利益的理由是否成立？


专家解答

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目前法律法规对别墅业主和普通住宅小区业主在装修房屋问题上并未区别看待，要求是一样的。别墅小区与普通住宅小区所不同的，仅是在对共有部分和专有部分的界定不一致，如别墅区一般都有小院子，但是这个院子里一般都属于专有部分而不属于共有部分。别墅业主在自己院子里，包括房屋或土地上进行装修虽然是对自己专有部分的装修，但是他仍然要同样地遵守相关法律规定，包括《城乡规划法》​《住宅室内装饰装修管理办法》等。如果别墅业主存在私搭乱建现象，物业公司有义务劝说、制止，可以向业主发出《限期整改通知书》​，同时应向规划、城管、街道等相关部门报告，相关部门视情况将发出《责令整改通知书》​《责令停止建设、限期拆除违法建筑决定书》​《限期拆除违法建筑催告单》​《强制拆除正在搭建的违法建筑决定书》等。也可以通过在《装修服务协议》​《临时管理规约》​《管理规约》上对违法建设行为及后果进行约定。这样除了法律规定外，又多了一个制止违法搭建业主的依据。需要注意的是，物业公司在履行相关职责时，应尽量避免与业主发生直接正面冲突，业主当面拒收相关文书的，可通过寄送EMS并留存证据，同时及时向相关部门报告，由有权机关进行制止或强拆。


法条链接

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《住宅室内装饰装修管理办法》第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；
……
本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；
第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；
第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

《北京市禁止违法建设若干规定》第三条违法建设包括城镇违法建设和乡村违法建设。城镇违法建设是指未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的城镇建设工程，以及逾期未拆除的城镇临时建设工程。乡村违法建设是指应当取得而未取得乡村建设规划许可证、临时乡村建设规划许可证或者未按照许可内容进行建设的乡村建设工程。第四条区县人民政府负责本行政区域内禁止违法建设工作，组织、协调有关行政机关制止和查处违法建设。乡镇人民政府负责本行政区域内禁止违法建设工作，制止和查处乡村违法建设。街道办事处负责本行政区域内禁止违法建设相关工作。规划行政主管部门、城市管理综合行政执法机关按照各自职责制止和查处违法建设。公安、国土、水务、农村工作、市政市容、文物保护、园林绿化、住房城乡建设以及监察等部门按照各自职责，做好禁止违法建设相关工作。