如何认定小区停车位的经营管理权？

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现实案例

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开发商委托北京某物业公司为其开发的小区提供前期物业管理服务，双方于2003年7月8日签订《物业管理委托合同》​，合同期限为5年，自2003年7月1日起至2008年6月30日止，或截止至业主委员会选举变更物业管理公司之日，以先发生者为准。合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前3个月向对方提出书面意见。就地上及地下停车场的经营管理，双方于2003年7月9日另外签订了《经营管理合同》​，合同期限暂定为5年，自2003年7月1日起至2008年7月1日止；经营方案及费用，双方将依据可经营项目的具体实施状况另行商定经营方案和费用，并签订相应补充协议；合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前6个月向对方提出书面意见。后双方于2006年11月28日签订一份《地下停车场承包经营合同》​，约定了开发商委托物业公司管理的停车场的范围及管理期限，管理期限为2007年1月1日至2007年12月31日。该合同同时约定：当开发商开始出售车位时，双方每月核定车位，同时承包费也相应核减，金额另行商定，物业公司同小区业主签订的租赁车位合同不得超过本合同的有效期限；本合同期满，双方如续订合同，应在该合同期满前45天向对方提出书面意见，如果物业公司提出书面续订同的请求，物业公司享有同等条件下优先订立合同的权利。2007年11月20日，开发商致函物业公司：停车场2008年不再对外承租，由开发商进行经营。但物业公司不同意开发商的主张。开发商遂将物业公司起诉至某区人民法院，要求物业公司返还255个车位的经营权，并承担本案诉讼费。被告物业公司辩称：小区停车场共有255个车位，其中地上39个，地下一层108个，地下二层108个，根据《物权法》第七十四条第二款、第三款之规定，地上停车位属于业主共有，地下二层属于人防工程，开发商不再享有所有权和管理权，地下一层也已经计入面积分摊，属于业主共有而不属于开发商专有。开发商对全部停车场的所有权有瑕疵，开发商在小区业主入住后也无权选定小区的物业管理包括停车场的管理；物业公司还认为，从合同不具有独立性，2006年11月28日订立的合同不是独立的合同，是对《物业管理委托合同》和《经营管理合同》的细化和补充，它不能突破和改变《物业管理委托合同》和《经营管理合同》的主体内容，停车场管理作为整体物业管理服务内容的一部分，物业公司享有管理权。开发商片面引用2006年11月28日合同中约定的合同期限主张收回停车场自管是不能成立的。故物业公司不同意开发商的诉讼请求。另经法院查明，本案争议的停车场在小区的建筑区划之内。某市国土资源和房屋管理局颁发的房屋所有权证记载：停车场的使用年限至2050年9月28日。据某市房屋权属登记事务中心的档案资料记载，开发商所备案的某小区公用建筑面积分摊的说明中未将停车场的面积列入可分摊的公用部位，各购房业主按建筑面积分摊该项目的整个出让地块。2007年11月29日，开发商将地面和地下停车场的停车位到区市政管理委进行备案，取得市公共停车场备案表，有效期至2008年11月29日。法院最后判决：物业公司向开发商返还全部的255个停车位。本案中，自2008年1月1日起，谁拥有该小区255个停车位的经营管理权？物业公司的抗辩理由能否成立？


专家解答

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本案中有三个关键问题：双方签订的经营合同性质如何，是否为从合同？本案是否适用《物权法》​？255个车位的权属如何认定？关于主从合同关系问题。主合同是不以他种合同的存在为前提，不受其制约而能独立存在的合同。从合同则必须以他种合同的存在为前提，自身不能独立存在。开发商与物业公司于2006年11月28日签订的《地下停车场承包经营合同》就地下停车场问题对双方权利义务作了明确规定，且不以其他合同的存在为前提，即能够独立存在。此合同并非双方《物业管理委托合同》和《经营管理合同》的从合同。因此，物业公司的此项抗辩理由是不成立的。本小区是在《物权法》出台之前建成并投入使用的。因此，此案判决并不能直接适用该法律。那么，这种情况下，小区的255个停车位权属如何认定呢？因为该小区的停车位由地上39个，地下一层108个，地下二层108个组成，所以应当分别分析。地上的39个地面停车位的权属问题。我国采取严格的房地产权一致原则。因此，开发商将小区内商品房全部售出后，若没有特别约定，则小区占地范围内全部土地的使用权也应随之一并转移给该小区的全体业主共有。因此，地上39个地面停车位应当属于全体业主所有。地下一层108个停车位的权属问题。因法院查明如下事实：本案争议的停车场在小区的建筑区划之内。北京市国土资源和房屋管理局颁发的房屋所有权证记载：停车场的使用年限至2050年9月28日。据北京市房屋权属登记事务中心的档案资料记载，开发商所备案的小区公用建筑面积分摊的说明中未将停车场的面积列入可分摊的公用部位，各购房业主按建筑面积分摊该项目的整个出让地块。因此，开发商对此108个停车位拥有产权。地下一层108个停车位的权属问题。如果地下二层属于人防工程，那么开发商、物业公司对其均不享有所有权。开发商经区市政管委备案并不能证明其拥有产权。综上，开发商仅有权经营地下一层的108个停车位。地上39个及地下二层的108个停车位应经业主共同决定其经营权归属。通过本案，在地下车库与地面车位的经营权问题上，物业服务企业应当了解以下要点：一是《物权法》施行之前，地面停车位属全体业主，经营权由业主共同决定。具体到本案，经业主确认后，地面停车位可以由物业公司进行经营。二是《物权法》施行之前，地下车库如未参与分摊，所有权和经营权属于开发商。具体到本案，开发商对地下一层的108个停车位拥有产权和经营权。


法条链接

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《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
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《城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《城市房屋权属登记管理办法》第六条（已废止）《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。